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부동산

 

계약금분쟁

계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있는 경우 계약금은 위약금의 성질을 갖습니다. 해약금 조항과 달리 위약금 조항은 위약금 특약이 있는 경우에만 효력이 발생합니다.

 

위약금 조항이 있는 경우 계약금은 상대방의 계약위반시 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 따라서 자신의 귀책사유로 계약의무를 불이행한 자의 상대방은 손해발생, 손해액에 대한 입증을 하지 않고 계약금 상당액을 기준으로 계약위반자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 만약 계약금 상당액을 초과하여 손해가 발생하였음을 입증하더라도 계약금 초과분을 손해배상으로 청구할 수 없습니다. 다만, 손해배상액의 예정액으로서 계약금 상당액이 부당하게 과도한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다.

 

제소전 화해의 신청

제소전화해란 민사분쟁이 생겼을 경우 당사자간의 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해 법원에 화해신청을 하여 이에 대해 법원의 성립결정을 받는 제도를 말합니다. 제소전화해로 성립된 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 상대방이 이행하지 않을 경우 재판 절차를 거치지 아니하고 곧 바로 집행문을 부여받아 강제집행을 할 수 있습니다.

 

제소전화해를 하는 대표적인 경우는 부동산임대차관계에서 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 부동산명도의무를 불이행할 경우를 대비하는 경우로, 부동산임대차계약을 체결하고 제소전화해를 해 놓으면 추후에 임대차계약이 해지 또는 종료되었을 때 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않는 경우 소송 없이 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.

 

별도의 소송을 하지 않고 명도를 할 수 있다는 점에서 임대인에게 아주 편리한 수단이 됩니다. 또한, 쉽게 명도를 할 수 있다는 점에서 임차인의 차임지체 등의 채무불이행을 방지하는 심리적인 예방효과도 거둘 수 있습니다. 그러므로 임대차 물건이 큰 경우 반드시 제소전 화해를 해야 합니다.

 

매매계약 취소 · 해제

민법은 착오로 인한 의사표시, 사기, 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정하고 있는 바, 실제 매매계약 취소와 관련해서 ‘동기의 착오’가 문제가 되는 경우가 많습니다.

 

동기의 착오는 내심의 의사는 존재하지만, 그 내심의사를 형성하는 과정에서 잘못 인식한 사실을 바탕으로 하여 그 의사를 형성하는 것으로, 판례는 ‘동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다.’고 판시하고 있습니다.

 

법정해제권의 발생원인으로는 이행지체, 이행불능, 불완전이행, 담보책임에 의한 해제(계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 인정) 등이 있으며, 그 이외에 판례는 사정변경으로 인한 해제권의 발생을 인정하고, 부수적 의무의 불이행의 경우 원칙적으로 계약해제를 할 수 없다고 판단하고 있습니다(단, 부수적 의무라 하더라도 그 불이행에 의하여 매매계약의 목적을 달성할 수 없게 되는 등의 특별한 사정이 있는 경우 해제가능).

 

공유물 분할 소송

공유물분할청구권이란 일방 공유자가 타방 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제268조). 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환(또는 매매)라고 판단할 수있지만, 실질적으로는 공유물에 대해 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리(지분권)를 분할하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것 입니다. 다시말해 자산의 유상양도라고 할 수 없습니다. 또한 공유관계에서 생기는 형성권으로 공유관계가 존속하는 한 소멸시효에 의해 소멸되지 않으며 실질적으로 비송사건이지만 소송의 형식으로 이루어지는 형식적 형성소송에 해당합니다.

 

건물명도

임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우, 임대인이 관할법원에 임차인을 상대로 제기하는 소송을 말하여, 명도소송 승소판결문으로 강제집행을 신청함으로써 부동산을 인도받을 수 있습니다.

 

임차계약이 원인인 경우

소유자의 부동산에 임대차계약 등을 원인으로 제3자가 점유하게 되었으나 원인이 된 계약이 무효, 해제, 해지된 경우, 점유자는 소유자에게 해당 부동산을 인도하여야 합니다.

 

그러나 여러가지 이유로 점유자가 소유자에게 부동산을 인도하지 않더라도 소유자는 임의로 부동산의 점유를 회복할 수 없으므로 소송을 통해 판결을 받아야 합니다. 이때 소유자가 점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도소송이라 합니다.

 

부동산경매가 원인인 경우

부동산 경매에서 부동산인도명령신청의 기각, 기간 (매각대금 납부 후 6개월 이내)의 도과, 인도명령 결정의 상대방 이외의 사람이 해당 부동산을 점유 하고 있는 경우, 낙찰자는 점유자를 상대로 해당 부동산을 인도하여 줄 것을 소송으로 청구할 수밖에 없습니다. 이 경우 낙찰자가 점유자를 상대로 제기하는 소송도 명도 소송이라 합니다.

 

명도소송 유형

 

① 임대차 계약기간이 종료된 경우

② 임차인의 차임연체 등 사유로 임대차 계약이 해지된 경우

③ 불법 점유자가 권원없이 점유하고 있는 경우

④ 경매를 통해 부동산을 낙찰 받았으나 인도명령신청이 기각된 경우

 

명도소송을 제기할 때 주의할 점은 반드시 부동산점유이전금지가처분 을 먼저 신청하여야 한다는 것입니다. 명도소송이 진행되는 동안에 부동산의 점유가 타인에게 이전되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으로 집행을 할 수 없게 됩니다.

 

따라서 명도소송에 앞서 현재의 점유자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분 신청을 통해 권리 보전하여야 합니다.

 

공사대금 미지급에 따른 공사대금 청구

건축주가 공사대금을 미지급하여 공사대금과 관련한 분쟁이 발생하는 경우 공사의 완성 여부가 우선적으로 다투어집니다. 원칙적으로 공사의 완성 여부에 대한 입증책임은 시공자에게 있고, 건축물 같은 경우는 관할관청의 사용승인이 있었는지 여부가 일의 완성 여부 판단에 중요한 역할 중 하나입니다. 기타 인테리어 공사 등과 같이 사용승인 절차가 없는 공사의 경우 기타 관련 자료를 통하여 일의 완성 여부를 입증하여야 합니다.

 

도급계약의 해제·해지에 의한 기성고 청구

공사가 중간에 타절된 경우에는 기성고 입증의 문제로 전환되는데, 이 때 기성고를 입증하기 위하여는 재판부에 감정을 신청하고 그 감정결과를 받아야 합니다. 통상적으로 당사자가 감정을 신청하면, 법원이 3인의 감정위원을 통하여 예상감정료를 산정하고, 다시 3인 중 1인을 감정인으로 추천하여 감정인을 선정하는 절차를 거치게 됩니다.

 

이때 기성 부분에 대한 공사대금은 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 위 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 기성고 비율 즉, 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 더한 금액 중에서, 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율에 의한 금액으로 산정하게 됩니다.